Blog Wijzigingen Accountantsprotocol woningcorporaties 2016

20 maart 2017

3 maart 2017, Robert van Lier

Het voorjaar, de dagen worden weer langer, niet alleen blijft het langer licht buiten, ook de werkdagen worden langer. De jaarrekeningcontroles voor het verslagjaar 2016 gaan beginnen, het hoogseizoen voor de accountants is gestart.

Verminderde regeldruk?

Voor de controles bij woningcorporaties is op 27 januari het Accountantsprotocol Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De richtlijnen voor de controle van jaarrekeningen van deze corporaties kent een aantal significante wijzigingen met het voorgaande protocol als gevolg van de nieuwe Woningwet. Volgens minister Blok zorgt het nieuwe protocol voor vermindering van regeldruk, maar is die vermindering niet substantieel[1]. De vraag is of dit in de sector ook zo ervaren wordt. Daarom hebben wij de belangrijkste wijzigingen maar eens op een rij gezet.

Integrale waardering op marktwaarde al dan niet met behulp van taxateur

Bij uitstek de belangrijkste wijziging is dat, met ingang van verslagjaar 2016, de corporaties het vastgoed dat zij exploiteren in de jaarrekening dienen te waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat volgens het waarderingshandboek. Voorheen mochten deze ook tegen historische kostprijs of bedrijfswaarde worden gewaardeerd. Voor de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht dient de woningcorporatie tegenwoordig de modellen te hanteren die zijn opgenomen in bijlage 3 van het Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Afhankelijk van of de diepgaandere ‘full’ versie met taxateur, of de ‘basis’ versie wordt toegepast blijkt of sprake is van een lasten verlichting of verzwaring. In beide gevallen wordt het waarschijnlijk niet ervaren als een lasten verlichting.

Aanvullende marktwaardeberekening ter bevordering van volkshuisvestelijke bestemming

Om een eerlijke marktwerking te bewerkstelligen is door de minister besloten dat de corporaties hun sociale (DAEB) en commerciële (niet-DAEB) bezit dienen te scheiden. Hierdoor zijn de corporaties het afgelopen jaar druk bezig geweest met het indienen van hun scheidingsvoorstel. Bij de controle op de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille is de juiste verdeling naar DAEB en niet-DAEB onderdeel geworden van de controle. De materialiteit dient voor DAEB en niet-DAEB afzonderlijk bepaald te worden op basis van het totaal aantal woongelegenheden ultimo het verslagjaar. Bij de controle van de balans en de winst-en-verliesrekening moet ook worden gekeken of de volkshuisvestelijke bestemming, zoals verantwoord in de passivazijde van de enkelvoudige balans van de dVi, uitsluitend betrekking heeft op de DAEB portefeuille met 0% materialiteit. Tevens moet hier gecontroleerd worden of bij de berekening van de volkshuisvestelijke bestemming de beleidshuur in plaats van de markthuur is ingevoerd en of deze heeft plaatsgevonden op basis van doorexploitatie. Zelfs al zou het nieuwe protocol leiden tot minder regeldruk, de hele scheiding wordt ervaren als een substantiële toename van regeldruk.

Resultatenrekening naar activiteiten en direct in plaats van indirect kasstroomoverzicht

Net als voor de balans en het kasstroomoverzicht is er voor de winst-en-verliesrekening een vast model dat toegelaten instellingen dienen te gebruiken. Voorheen hadden ze de keuze tussen het functionele en het categoriale model, vanaf verslagjaar 2016 is het functionele model verplicht. Voor het kasstroomoverzicht dient de directe methode toegepast te worden. Verder moet bij het kasstroomoverzicht de juistheid van het onderscheid tussen DAEB en niet-DAEB kasstromen worden vastgesteld, als basis hiervoor geldt de kostenverdeelstaat die de corporatie heeft aangeleverd in het scheidingsvoorstel.

Huursombenadering, inflatie + 0,4%, de werkelijkheid is ingewikkelder door uitzonderingen

Bij de controle op de huursombenadering dient de accountant de juistheid van de gemiddelde huurprijs en de volledigheid van het aantal in de berekening meegenomen woningen vast te stellen. Bij de huursombenadering wordt gekeken of de stijging van de totale huur van het bezit onder de maximale stijgingsgrens blijft. Bezit dat bij deze controle buiten beschouwing mag worden gelaten is bezit dat per 1 juli voor het eerst of opnieuw is verhuurd, onzelfstandig is, of een huurwijziging als gevolg van een inkomenswijziging of woningverbetering heeft ondergaan. Ook woningen met een geliberaliseerde huurovereenkomst op 30 juni 2016 en/of op 1 juli 2016 worden buiten beschouwing gelaten.

Controle op woningtoewijzing uitgebreid

Nieuw is ook de controle op de passendheidsnorm, dit houdt in dat minstens 95% van de potentiële huurtoeslaggerechtigden gehuisvest wordt in huurwoningen met een huurprijs onder de hoogste aftoppingsgrens. De accountant voert een deelwaarneming uit waarbij 10% van het aantal toewijzingen wordt beoordeeld met een minimum aantal van 25 en een maximum aantal van 50. Via een inkomenstoets wordt vervolgens gecontroleerd of de huurder recht heeft op huurtoeslag.

Beoordeling betalingen aan verbindingen versoepeld

Als gevolg van de invoering van de Woningwet medio 2015 zijn er ten opzichte van vorig jaar veel wijzigingen doorgevoerd inzake de naleving van specifieke wet- en regelgeving. De accountant dient te controleren op volledigheid van verbindingen die in 2016 zijn aangegaan én waaraan in 2016 individuele betalingen van minimaal € 250.000,- zijn voldaan, of deze voorafgaand goedkeuring hebben gekregen van de minister. Deze volledigheidscontrole dient ook uitgevoerd te worden bij het verschafte vermogen aan de in dVi 5.7.1 aangegane verbindingen, ook hier geldt het drempelbedrag van € 250.000,-.

Ratingseisen financiële instellingen licht versoepeld

Het laatste punt dat ik wil benoemen is de controle op aangegane transacties met financiële instellingen. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen de periode vóór 30 juni 2016 en ná 30 juni 2016. Voor de eerste periode zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het vorige protocol, voor de tweede periode is er een aantal wijzigingen; het is voor toegelaten instellingen sinds 30 juni toegestaan om transacties aan te gaan met banken met een B-rating. Echter, wanneer er bij de transacties sprake is van derivaten en/of beleggingen dan blijft de eis voor de A-rating gelden. Als het gaat om transacties die uitsluitend het aantrekken van leningen betreffen zijn er geen ratingvereisten.

Resumerend

Kijkend naar het nieuwe protocol ten opzichte van het protocol van vorig jaar, blijken er vooral zaken te zijn toegevoegd en vervangen. Slechts zeer beperkt is sprake van expliciete vermindering van de werkzaamheden van de accountant. De wijzigingen zullen momenteel door veel corporaties als lastenverzwarend worden ervaren, met name het proces van scheiding zal nu eenmalig voor extra lastendruk zorgen. De wijzigingen in het Accountantsprotocol zijn structureel en zal vooral in het eerste jaar voor extra lastendruk zorgen. Het gros van de corporaties zal aanpassingen moeten doen en moeten wennen aan de wijzigingen in het protocol. Wanneer deze wijzigingen allemaal zijn doorgevoerd en orde op zaken is gesteld, zal de lastendruk hoogstwaarschijnlijk de komende jaren afnemen. Maar wie denkt dat de accountantskosten, gebaseerd op de uitspraak van minister Blok, dit jaar zullen dalen, komt waarschijnlijk bedrogen uit.

 

[1] Staatscourant, Jaargang 2017, Nr. 4313, 27 januari 2017Robert begon in 2009 bij Deloitte in de publieke sector waar hij vooral actief was bij woningcorporaties. In 2016 maakte hij de overstap van Deloitte naar Vanberkel Professionals. Momenteel is hij actief bij de Autoriteit Woningcorporaties voor het beoordelen van de ontwerpvoorstellen DAEB en niet-DAEB.

Delen