Blog huursombenadering

21 september 2017

Is de Huursombenadering wel zo beperkend? Over onduidelijkheden en strategische keuzes

Voor 2017 is de huursombenadering van toepassing. Kort gezegd betekent dit dat toegelaten instellingen, de zogenoemde woningcorporaties, de huren in 2017 met maximaal 1,3% mogen laten stijgen.
Maar dit is de korte samenvatting. In de praktijk blijkt dat diverse woningcorporaties de regelgeving verschillend interpreteren. Tijd voor wat helderheid.
De regelgeving is van toepassing op alle woningen met een gereguleerd contract die zowel 1 januari ’17 als 1 januari ’18 verhuurd zijn. Buiten de berekening vallen:
• Woningen die verkocht, gesloopt of opgeleverd worden in 2017;
• Woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging;
• Woningen die een huurstijging kennen als gevolg van renovatie of woningverbetering.
In de Circulaire Huurprijsbeleid 2017 is de volgende zinsnede opgenomen:

“Vanaf 1 januari 2017 wordt de maximale huurprijsnorm (huursomstijging) van woningcorporaties berekend over een heel kalenderjaar, dus van 1 januari tot 1 januari, inclusief de huurharmonisatie (huurverhoging bij huurdersmutatie).”

Je zou hieruit kunnen concluderen dat de totale huursom in 2017 met 1,3% mag toenemen ten opzichte van de huur van januari. Dit geeft ruimte voor een huurverhoging van 1% plus inflatie zoals afgelopen jaren en blijft er ruimte over voor huurharmonisatie. Even verderop in de circulaire is echter de berekening opgenomen:

“Bij het berekenen van de huursomstijging wordt de gemiddelde huurprijs van de verhuurde woningen op 1 januari 2018 vergeleken met de gemiddelde huurprijs van die woningen op 1 januari 2017.”

Hieruit valt te concluderen dat de huur van de maand januari wordt vergeleken met de huur van december waarbij het verschil gemiddeld gezien niet meer mag zijn dan de genoemde 1,3%. Nogal een verschil. Stel je verhuurt 200 woningen met een gemiddelde huur op 1 januari van € 500, dan heb je een maandhuur in januari van € 100.000, en € 1,2 miljoen op jaarbasis, afgezien van huurverhoging en harmonisatie. Tel daar 1,3% bij op en je hebt een totale ruimte van € 15.600. Als je die ruimte halverwege het jaar zou inzetten als reguliere huurverhoging, dan zou je op een maandhuur voor januari 2018 uit komen van € 102.600. Uiteraard leidt het harmoniseren van woningen in de loop van het jaar tot andere bedragen. Immers, als je alle verhogingen vanuit mutatie aan het einde van het jaar doorvoert, zou je een vele malen hogere huurverhoging door kunnen voeren. Dat kan niet de bedoeling zijn van de regelgeving.
Als je toepast wat er bij ‘berekening’ is opgenomen, dan kom je aan maandhuur voor januari 2018 van € 101.300.

Navraag leert, dat hetgeen is opgenomen bij berekening ook inderdaad de bedoeling is. De huren van januari volgend jaar mogen slechts 1,3% hoger zijn dan die van dit jaar.
Als je woningen leeg krijgt, waar de huur nog fors achter loopt op de streefhuur, blijft er weinig ruimte voor reguliere huurverhoging. Of woningen, soms in eenzelfde complex, kunnen aan het begin van het jaar bij mutatie worden opgetrokken naar de streefhuur, terwijl later in het jaar de ruimte wellicht op is. Het zou dus zomaar kunnen dat degene die aan het begin van het jaar huurt een maandhuur van € 600 betaalt, terwijl degene die aan het einde van het jaar huurt een maandhuur van € 400 betaalt voor dezelfde woning. En dit simpelweg omdat de ruimte op is. Probeer dat maar eens uit te leggen aan de balie.
Ook dit lijkt een ongewenst effect.

De grote vraag is of woningcorporaties beperkingen voelen vanuit deze regelgeving. Met name de uitzondering voor woningen die een huurstijging kennen als gevolg van woningverbetering/renovatie, biedt mogelijkheden. De meeste woningen die bij mutatie een grote huursprong kennen, worden immers voorafgaand aan de nieuwe verhuring opgeknapt, waarbij vaak al verbeteringen worden doorgevoerd. Mocht dat (nog) niet zo zijn, dan is een verbetering vaak eenvoudig toe te voegen aan het mutatieonderhoud.

Ook de uitzondering voor leegstaande woningen biedt perspectief. Bij woningen die laat in het jaar muteren en een grote huursprong moeten maken loont het al snel om ze nog even leeg te laten staan tot 2 januari. Ik ben nu al benieuwd naar de leegstandscijfers over 2017 en het aantal leegstaande woningen op 1 januari 2018.

Roel Giezen
Vanberkel Professionals

 

Delen