De uitdagingen van 2018

13 april 2018

Door: Marcel Winkelman

Bijna drie jaar geleden werd de herziene Woningwet ingevoerd. In corporatieland is hard gewerkt en veel veranderd. Nieuwe schandalen zijn uitgebleven. Later dit jaar zal met de evaluatie van de Woningwet een eerste balans worden opgemaakt. Er is veel bereikt, maar er zijn ook zorgen.

Gevolgen Woningwet

De gevolgen van de invoering van de Woningwet voor corporaties waren groot. Corporaties moesten zich gaan richten op hun kerntaak, het huisvesten van mensen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Corporaties moesten hun bedrijfsvoering opknippen in een sociaal deel en een commercieel deel. Het toezicht op de sector werd geïntensiveerd. De betrokkenheid en zeggenschap van gemeenten en huurders nam toe. Voor wat betreft hun bedrijfsvoering worden de corporaties langs de lat van de commerciële vastgoedbelegger gelegd en moeten corporatiebestuurders zich verantwoorden over de met hun vastgoed gerealiseerde rendementen, waarbij de rendementen van commerciële vastgoedbeleggers als benchmark gelden. De wijze waarop de accountantscontrole in de sector wordt georganiseerd, moet ingrijpend op de schop: een groot deel van de sector zal gaan vallen onder het zogenaamde verzwaarde OOB-regime.

Stand van zaken

De sector is voortvarend aan de slag gegaan met de toepassing van de Woningwet. Een en ander heeft geleid tot meer professionaliteit. Inmiddels is bij nagenoeg alle corporaties een splitsing aangebracht in hun bedrijfsvoering, waarbij afstemming heeft plaatsgevonden met betrokken gemeenten en huurders. Toezichthouder Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) heeft goedkeuring verleend aan deze scheidingsvoorstellen.

Lastig nog is de inrichting van de jaarverantwoording uitgaande van marktwaarde in verhuurde staat, waarvoor door het Ministerie een handboek is aangereikt. Het vorige boekjaar (2016) was het eerste jaar dat de corporaties de marktwaardering moesten toepassen. Het opstellen en analyseren van de ontwikkeling van de marktwaarde blijkt geen sinecure. Een aantal corporaties was tot ver na de vakantieperiode doende om de jaarrekening en de controleverklaring rond te krijgen, waarbij de marktwaardering als belangrijkste struikelblok mocht gelden. Ook nu, bij het opstellen van de tweede jaarrekening uitgaande van marktwaardering, loopt het bij veel corporaties zeker niet van een leien dakje en is de twee maanden uitstel die generiek verleend is voor de opmaak van de jaarstukken nog gewoon hard nodig.

Intussen gaan de ontwikkelingen door. Uit het gezamenlijk beoordelingskader, dat is opgesteld door de Aw en WSW, blijkt het voornemen om het toezicht in de praktijk te laten aansluiten op de zogenaamde beleidswaarde. Deze zal via een viertal afslagen worden afgeleid van de marktwaardering. Invoering van de beleidswaarde zal voor de corporaties opnieuw werk betekenen, al is wel aangekondigd dat de bedrijfswaarde op termijn komt te vervallen. Op dit moment bestaat geen zekerheid over het moment waarop de OOB-status voor de sector zal worden ingevoerd. De gevolgen voor individuele corporaties zijn groot.

Hoe verder?

Ondanks het uitgesproken voornemen, en tot uitdrukking komend in het bestuurlijk convenant, is in de praktijk nog geen sprake van vermindering van de administratieve lastendruk voor corporaties. Toch lijken er wel aanknopingspunten te zijn om hier al in 2018 stappen in te zetten. Opvallend is namelijk dat veel van de maatregelen sector breed zijn ingevoerd. Gezien het verschil in omvang en risicoprofiel van corporaties zijn er naar mijn smaak mogelijkheden om hier differentiatie in aan te brengen. De tijd lijkt nu, drie jaar na invoering van de Woningwet, ook rijp om hier invulling aan te geven. Ik hoop dat Ministerie, Aw en WSW de komende tijd deze overweging onderdeel willen maken van hun besluitvorming.

Marcel Winkelman is sinds 1999 in diverse rollen werkzaam binnen de sector toegelaten instellingen volkshuisvesting. Hij is als Associate partner verbonden aan Vanberkel Professionals te Zoetermeer.

Delen