Beleidswaarde, een waarde om op te sturen, of kunnen we de beleidswaarde sturen!?

13 juli 2018

Begin juli was ik op de bijeenkomst van Ortec Finance Marktpresentatie Vastgoedwaarderingen. Na een interessante inleiding van Johan Conijn kwam het gesprek al snel op de beleidswaarde. De wat? Ja, weer een nieuwe waarde, maar nu een die is afgeleid van de marktwaarde. De bedoeling van de beleidswaarde is om inzicht te geven in de waarde van het vastgoed en daarmee ook de corporatie als rekening wordt gehouden met het feit dat het vastgoed is van een corporatie en niet van een belegger.
 
Hoe komt nu die beleidswaarde tot stand? Nou, je begint bij de marktwaarde zoals je die hebt bepaald voor je jaarrekening, daar trek je eerst af de waardevermindering als je uitsluitend zou door exploiteren. Het idee is dat corporaties de doelstelling hebben om te verhuren en niet om uit te ponden. Vervolgens trek je daar de waardevermindering af als je in plaats van een markthuur de streefhuur inrekent. Hierbij is het idee dat (sociale) huurwoningen niet verhuurd worden tegen het maximale in de markt, maar tegen de huur vanuit het eigen beleid gericht op de doelgroep. Tot zover niets nieuws, deze waardeverschillen zijn ook vorig jaar en dit jaar uitgevraagd bij de dVi. Vervolgens rekenen we het eigen onderhoudsbeleid in alsook de eigen beheerlasten. Wat resulteert is de beleidswaarde, die door het inrekenen van eigen beleid, subjectief geworden is. Verwachting is dat de beleidswaarde gemiddeld gezien in de buurt ligt van de oude bedrijfswaarde. De normen van de diverse ratio’s als solvabiliteit en Loan to Value  blijven dan ook gelijk. Inrekenen van verkopen mag niet, ook niet als het daadwerkelijk je beleid is om een deel van het bezit te verkopen bij mutatie.
 
Voor de bepaling van de waarde zit er echter een addertje onder het gras; de exityield van de fullwaardering wordt ter zijde gezet en vervangen door de exityield vanuit de basiswaardering. Ik ben benieuwd welk effect dit gaat hebben voor de corporaties die van de fullwaardering gebruik hebben gemaakt. Als er bij het opstellen van de waardering flink gebruik is gemaakt van deze vrijheidsgraad dan krijg je zomaar een waarde stijging of daling om je oren. Ook vraag ik me af wat dit voor gevolg heeft voor de waardering van volgend jaar. Gaan corporaties die zien dat ze negatief beïnvloed worden door deze verplichting, volgend jaar de taxateur opdragen om te zorgen dat er in de waardering geen gebruik wordt gemaakt van de exityield vrijheidsgraad als deze negatief uitpakt voor de beleidswaarde? Immers een lagere waarde geeft een hogere Loan to Value, bij uitstek de ratio die beperkend is voor de investeringsruimte van corporaties.
 
Op de bijeenkomst werd geopperd om deze vrijheidsgraad dan maar af te schaffen, een oproep die me verbaasd. Je mag er toch vanuit gaan dat er goed is nagedacht bij het opnemen van deze vrijheidsgraad in het handboek.
 
Ik kijk nu al uit naar de eerste serieuze doorrekeningen.
 
Vanberkel Professionals
Roel Giezen

Delen