Corporaties rijker door uitvoeren groot onderhoud

19 november 2018

Door Roel Giezen

Afgelopen week werd ik bij het lezen van een management letter er op geattendeerd dat er een wijziging op stapel staat die ook voor corporaties van belang is. Ik heb het dan over de medio juli gepubliceerde
RJ-Uiting 2018-5: 'Richtlijn 212 'Materiële vaste activa'; de verwerking van kosten van groot onderhoud'.
Bij de meeste financials klinkt het al wat tegenstrijdig: verwerking van kosten in een zin noemen met activa, immers kosten gaan ten laste van de resultatenrekening en komen per definitie niet terecht in de activa. Hierdoor getriggerd maar eens de voorgenomen regelgeving doorgenomen.
 
In deze RJ-uiting is besloten dat bij het uitvoeren van groot onderhoud de kosten opgenomen dienen te worden in de kostprijs (RJ 212.448). De boekwaarde van de vervangen bestanddelen dient ineens ten laste van de winst-en-verliesrekening te komen.
In normaal Nederlands: als je bijvoorbeeld het dak vervangt van een complex dan moet je de oorspronkelijke kosten van het oude dak afboeken en de nieuwe kosten van het dak opboeken in de activa. En daar beginnen de problemen. Bijna geen enkele corporatie voert bij oplevering van een complex de stichtingskosten op in onderdelen die later in de exploitatie zullen worden vervangen, de activa administratie is al uitgebreid. Vanaf 1 januari 2019 zal je echter wel moeten...
 
In de RJ-uiting is opgenomen dat de wijziging prospectief mag worden toegepast en daarmee van toepassing zal worden op nieuwe activa. Daar ontstaat het volgende probleem. Activa van woningcorporaties gaat zomaar 50 jaar mee. Betekent deze regel nu dat groot onderhoud van alle activa met een bouwjaar van voor 2019 rechtstreeks in de onderhoudskosten wordt verwerkt zoals nu ook gebruikelijk, of hoef je alleen van deze activa de vervangen bestanddelen niet af te boeken? In het eerste geval leidt dat tot verschillend omgaan met vergelijkbare activa. Normaliter is dat niet toegestaan, dus ik kan me bijna niet voorstellen dat dat de uitleg is.
In het bijgevoegde voorbeeld lees ik de juiste interpretatie; als je oorspronkelijk de componentenbenadering niet hebt gevolgd en de bepaling van de boekwaarde van het vervangen bestanddeel praktisch niet uitvoerbaar is, wordt de kostprijs van de vervanging als aanwijzing gebruikt. Dit zal dus veelal de praktijk zijn. Het uitgevoerde groot onderhoud wordt geactiveerd en de oude waarde, die in dit voorbeeld dus gelijk wordt verondersteld, wordt afgeboekt, maar dus  niet in de post onderhoudskosten. Per saldo leidt dit dus tot lagere onderhoudskosten en rechtstreekse afboekingen van vervangen componenten. Grote vraag blijft, hoe om te gaan met bijvoorbeeld de kosten groot onderhoud bij een complex dat een historische kostprijs heeft die lager is dan de totale kosten van het uit te voeren groot onderhoud. Je zou dan namelijk een negatieve waarde overhouden voor het deel van het complex dat niet is meegenomen in het groot onderhoud.

In het geval van nieuwe activa betekent deze richtlijn dat de kosten van groot onderhoud volledig worden toegevoegd aan de bestaande oorspronkelijke kostprijs en de oude, doorgaans lagere waarde van de oude activa wordt afgeboekt. Dit leidt tot een toename van de historische kostprijs en daarmee tegelijkertijd tot een lagere herwaarderingsreserve en per saldo dus tot een hoger vrij beschikbaar eigen vermogen. De corporatie wordt dus “rijker" van het uitvoeren van groot onderhoud! Nou ja, vooral op papier dus en in de politieke opinie, want in de praktijk verandert er natuurlijk helemaal niets. Er gaat geen euro meer of minder uit.
 
Overigens gaat het voorbeeld er van uit dat er wordt afgeschreven en dan heb je nauwelijks afboekingen, dat is voor corporaties echter geen optie.
 
De uiting eindigt met de tekst: Voor alle wijzigingen in de RJ bundel jaareditie 2018 geldt dat hierop commentaar mogelijk is – bij voorkeur per email via secretariaat@rjnet.nl – uiterlijk 1 december 2018. Doet u dat? Ik heb mijn vragen vast ingediend!

 

Delen