Tussentijdse winstneming bij gemeentelijke grondexploitaties

11 september 2018

Vaktechnische blog geschreven door Dilano Jagram Vakgebied Externe Verslaggeving

Gedurende het afgelopen controlejaar ben ik als financial auditor werkzaam geweest bij een G4-gemeente en betrokken geweest bij de controle op de grondexploitaties. Hierbij merkte ik dat er veel onduidelijkheid bestaat over de juiste toepassing van de zogeheten percentage-of-completion-methode bij tussentijdse winstneming. Wat zegt de regelgeving hierover? In deze blog geef ik antwoord op deze vraag.

Bij het stelsel van baten en lasten – zoals geformuleerd in het Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV) – zijn het toerekeningbeginsel, het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel essentiële uitgangspunten (Commissie BBV, 2018). Baten en lasten, en het daaruit vloeiende resultaat, moeten worden toegerekend aan de periode waarin deze zijn gerealiseerd. Bij meerjarige projecten (zoals grondexploitatieprojecten) betekent dit dat de (verwachte) winst niet pas aan het eind van het project als gerealiseerd moet worden beschouwd, maar gedurende de looptijd van het project tot stand moet komen en ook als zodanig moet worden verantwoord. Het verantwoorden van tussentijdse winst is daarmee geen keuze, maar een verplichting die voortvloeit uit het realisatiebeginsel. Bij het bepalen van de tussentijdse winst is het wel noodzakelijk de nodige voorzichtigheid te betrachten.

De “Notitie grondexploitaties 2016” van de commissie BBV (2016) geeft aan dat bij tussentijdse winstneming de percentage-of-completion-methode (hierna: POC-methode) moet worden gevolgd: Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen.

Op landelijk niveau bestaat er veel onduidelijkheid over de juiste toepassing van de POC-methode. Enerzijds wordt dit m.i. veroorzaakt door een aanbeveling die de commissie BBV doet in de notitie uit 2016, namelijk dat voor het tussentijds winst nemen de lokale afweging tussen het voorzichtigheidsbeginsel en het realisatiebeginsel nader wordt uitgewerkt, bijvoorbeeld in de financiële verordening (ex art. 212 Gemeentewet). Deze aanbeveling suggereert een bepaalde mate van beleidsvrijheid – en daardoor verschillen tussen gemeenten – terwijl de commissie BBV juist streeft naar een hogere vergelijkbaarheid van de financiële verantwoordingen (vernieuwing van het BBV). Anderzijds blijkt de onduidelijkheid uit de zogeheten Vraag & Antwoord-pagina op de website van de commissie BBV. Na het publiceren van de “Notitie grondexploitaties 2016” (Commissie BBV, 2016) zijn tot op heden veel vragen gesteld aan de commissie BBV met dwingende antwoorden als gevolg (o.a. V&A 2017.005, 053, 065, 123, 139, 147 en 182).

De commissie BBV heeft de antwoorden in maart 2018 getracht te recapituleren in de notitie “Aanvulling notitie grondexploitatie: Tussentijds winst nemen (POC-methode)” (Commissie BBV, 2018). In deze notitie heeft de commissie BBV tevens de POC-methode nader toegelicht. Zowel het realisatiebeginsel als het voorzichtigheidsbeginsel komen volgens hun tot uitdrukking in de vereiste voorwaarden voor de POC-methode:

  • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat; én
  • De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht; én
  • De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

De tussentijdse winstneming kan niet plaatsvinden indien niet wordt voldaan aan de bovengenoemde drie voorwaarden. Indien 50% van de kosten is gerealiseerd en 50% van de grond is verkocht, dan is sprake van 50% * 50% = 25% winstrealisatie (over het verwachte resultaat, i.c. de netto contante waarde). Dit percentage wordt ook wel aangeduid als het voortgangspercentage.

Een zekerheidsmarge kan alleen worden gehandhaafd indien en voor zover er nog onzekerheden bestaan over de nog te realiseren baten of lasten. Indien 90% is gerealiseerd (voortgangspercentage) en er bestaan geen onzekerheden meer, dan moet volgens het realisatiebeginsel 90% van de winst worden genomen en kan niet worden gewacht tot afsluiting van de grondexploitatie. Indien wel sprake is van onzekerheden, dan worden deze op basis van kans * impact in mindering gebracht op het verwachte resultaat. Het is hierbij niet relevant of sprake is van een negatieve of positieve onderhanden werkpositie (boekwaarde) bij de voorraad BIE op de balans.

De wijze en de toegestane omvang van het in mindering brengen van afslagen voor onzekerheden op het verwachte resultaat staan open voor interpretatie (en dus mogelijk ongewenste sturing). De commissie BBV heeft zich hier (nog steeds) op geen enkele wijze expliciet over uitgesproken. Een heldere definiëring hiervan zou naar mijn mening helpen. Dit geldt echter voor meer zaken wat mij betreft, waaronder de te hanteren uitgangspunten. Zo is onder meer onduidelijk of bij het bepalen van het voortgangspercentage het is toegestaan om enkel de uitgifteopbrengsten te betrekken of dat ook de subsidie- en overige opbrengsten moeten worden meegenomen.

De verwachting is dat er dit najaar een geactualiseerde notitie grondexploitaties verschijnt. Ik hoop dat deze notitie ons sluitende duidelijkheid zal geven, maar vanuit mijn ervaring hiermee vermoed ik dat er ongetwijfeld weer veel vragen zullen opleven vanuit de praktijk.

Referenties

Commissie BBV. (2016). Notitie grondexploitaties 2016.

Commissie BBV. (2018). Aanvulling notitie grondexploitatie: Tussentijds winst nemen (POC-methode).

Vragen?

Heeft u vragen naar aanleiding van deze blog? Neem dan gerust contact met mij op via d.jagram@vbprofs.nl.

Delen